El dret a l’habitatge i el dret a la propietat privada no són ni han estat incompatibles. El deure de garantir que convisquin amb equilibri, sense entrar en col·lisió, correspon a l’administració. La ciutadania paga impostos precisament per dotar-la de recursos i perquè pugui donar resposta a les necessitats habitacionals amb solucions reals i eficaces, lliures d’ideologia i orientades únicament a resultats.

Necessitem que l’administració assumeixi el seu lideratge i exerceixi plenament la seva responsabilitat en matèria d’habitatge, fomentant l’estalvi, la inversió i una activitat constructora responsable, impulsant un mercat privat estable i eficient i desplegant un habitatge públic basat en la justícia, la rotació i l’arrelament.

Només així es donarà resposta a l’emergència habitacional i s’evitarà la confrontació i la polarització que pateix actualment la ciutadania, en favor d’una millor convivència i cohesió social.

Cap a una política d’habitatge més realista, justa i eficaç

L’article 47 de la CE estableix que «tots els espanyols tenen dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat» i atribueix als poders públics la responsabilitat de promoure les condicions necessàries i establir el marc normatiu pertinent per fer efectiu aquest dret. Aquest mandat constitucional configura l’habitatge com un objectiu de política pública la realització del qual exigeix l’adopció d’instruments reguladors i econòmics capaços de corregir les disfuncions del mercat residencial.

Tanmateix, l’experiència acumulada en les darreres dècades suggereix que la mera formulació normativa d’aquest dret no garanteix per si mateixa la seva efectiva materialització, evidenciant que les bones intencions no sempre generen els resultats esperats. Catalunya constitueix un exemple rellevant per a l’anàlisi de les polítiques d’intervenció en el mercat del lloguer. La introducció de mecanismes de contenció de rendes, orientats a moderar l’increment dels preus, no ha aconseguit revertir les dificultats estructurals d’accés a l’habitatge. Per contra, diversos indicadors apunten a una reducció de l’oferta disponible en el mercat de lloguer, al manteniment de nivells elevats de preus en determinades àrees tensionades i a una percepció creixent d’inseguretat jurídica per part dels diferents agents del mercat, tant arrendadors com arrendataris.

La crisi de l’habitatge no es pot entendre únicament com un problema de preus. És també una conseqüència de regulacions que redueixen l’oferta, d’una pressió fiscal elevada, d’una burocràcia que frena la construcció i d’una creixent inseguretat jurídica.

Aquest document planteja, en conseqüència, una reflexió sobre els efectes de les polítiques actuals i proposa una alternativa orientada a incrementar l’oferta residencial, millorar la seguretat jurídica, reduir la burocràcia i facilitar l’accés real i efectiu a un habitatge digne.

1- Menys oferta i més dificultats per trobar habitatge

En el marc de la Llei d’Habitatge de 2023, i amb l’objectiu de mitigar la crisi d’accés a l’habitatge, el Govern de Catalunya va decidir el 2024 convertir-se en la primera comunitat autònoma a aplicar la declaració de zones de mercat residencial tensionat. Aquesta mesura inclou, entre altres aspectes, la limitació de les pujades del preu del lloguer i modificacions en el règim de pròrrogues de determinats contractes en les zones declarades tensionades.

L’aplicació d’aquesta política es va dur a terme de manera progressiva. Al març de 2024 la mesura es va aplicar en 140 municipis, i a l’octubre del mateix any es va ampliar fins a 261 municipis catalans, constituint un dels desplegaments més amplis de regulació de preus del lloguer a Europa a nivell regional.

L’objectiu d’aquesta política és protegir els arrendataris i millorar l’accés a l’habitatge en lloguer, especialment en aquells territoris on l’increment dels preus ha estat més intens. Tanmateix, la literatura econòmica ha analitzat àmpliament les polítiques de control del lloguer i assenyala que, tot i que poden generar reduccions puntuals de preus a curt termini, també solen produir efectes secundaris sobre l’oferta d’habitatge disponible.

Les experiències internacionals mostren dinàmiques similars. En ciutats com Berlín, la introducció de controls de lloguer va generar una reducció significativa de l’oferta disponible i diverses distorsions en el mercat residencial, fins al punt que la mesura va acabar sent anul·lada judicialment.

L’evolució recent del mercat residencial a Catalunya suggereix l’aparició d’alguns d’aquests efectes. Un dels més rellevants és la reducció de l’oferta de lloguer de llarga durada. Part d’aquesta oferta s’està desplaçant cap a altres modalitats contractuals —com els lloguers de temporada, el lloguer per habitacions o la venda d’habitatges— en un context marcat per una major incertesa reguladora i jurídica per als propietaris.

Al mateix temps, la demanda d’habitatge en lloguer continua augmentant, fet que intensifica el desequilibri entre oferta i demanda. Les dades reflecteixen aquesta pressió: a Barcelona es registren al voltant de 65 contactes per cada anunci de lloguer, davant d’una mitjana estatal propera als 34. A Lleida, la pressió és encara més gran, amb 75 contactes per habitatge anunciat.

A més, quan la rendibilitat del lloguer queda limitada per la regulació, alguns propietaris redueixen les inversions en manteniment i rehabilitació, cosa que pot deteriorar progressivament el parc d’habitatges disponible. A això s’hi suma un altre fenomen freqüent: el desplaçament territorial de la demanda. Quan s’introdueixen limitacions de preus en determinades àrees, part de la demanda es trasllada cap a municipis o barris propers on no existeixen les mateixes restriccions, augmentant-hi la pressió sobre els preus.

A Barcelona, les dades recents reflecteixen una evolució complexa. Algunes estadístiques oficials van indicar que el preu dels nous contractes va arribar a reduir-se al voltant d’un 6% després de la introducció del control de preus el 2024. Tanmateix, altres indicadors suggereixen que el problema estructural persisteix. El 2025, per exemple, el preu mitjà del lloguer va tornar a créixer prop d’un 6,9% interanual, situant-se al voltant dels 24 €/m², mentre que l’oferta disponible es mantenia pràcticament estancada.

En definitiva, aquestes dades suggereixen que el principal problema del mercat continua sent la insuficiència estructural d’oferta d’habitatge. Quan hi ha escassetat d’habitatge, l’evidència econòmica indica que les limitacions administratives de preus difícilment corregeixen el desequilibri entre oferta i demanda i, en molts casos, tendeixen més aviat a desplaçar o distorsionar el funcionament del mercat.

Les nostres propostes:

  • Revisar o eliminar les limitacions rígides del preu del lloguer que redueixen l’oferta disponible.

  • Fomentar la creació de nou habitatge mitjançant polítiques que facilitin la inversió i la construcció.

  • Garantir un marc regulador estable que incentivi els propietaris a mantenir els seus habitatges en el mercat del lloguer.

  • Promoure la rehabilitació i el manteniment del parc d’habitatges existent mitjançant incentius en lloc de penalitzacions.

2- Pressió fiscal creixent sobre l’habitatge

L’habitatge suporta una elevada càrrega fiscal a Espanya. Els propietaris afronten impostos com l’IBI, l’IRPF sobre el lloguer, l’impost de transmissions patrimonials, les plusvàlues municipals i altres gravàmens indirectes.

Les revisions cadastrals i els augments de l’IBI en molts municipis han incrementat la pressió fiscal sobre les famílies propietàries sense que això es tradueixi necessàriament en millors serveis.

Aquesta fiscalitat desincentiva tant el lloguer com la inversió en habitatge.

A Catalunya, a més, es va apujar l’ITP a finals del mes de juny de 2025. Des de llavors, s’aplica un tipus del 10% per a les compravendes de fins a 600.000 euros, tot i que a partir d’aquest import el tipus s’eleva fins a l’11%, 12% o 13%, en funció del valor. A més, també està en vigor un tipus del 20% per als grans tenidors.

En el cas de l’AJD, el tipus impositiu més comú que s’aplica a Catalunya és l’1,5%, cosa que el converteix en un dels més elevats d’Espanya.

Les Nostres propostes:

  • Reduir la càrrega fiscal vinculada a l’habitatge.
  • Evitar revisions cadastrals que incrementin de manera abrupta l’IBI.
  • Simplificar el sistema impositiu per afavorir l’accés a l’habitatge i al lloguer.

3- Inseguretat jurídica en el mercat del lloguer

Un dels factors que més preocupa avui els propietaris, especialment els petits, és la creixent inseguretat jurídica en el mercat del lloguer. Els procediments davant d’impagaments o conflictes poden allargar-se durant mesos o fins i tot anys, generant costos importants i una gran incertesa per a aquells que depenen d’aquests ingressos per complementar la seva economia familiar o fer front a un crèdit o hipoteca.

En els darrers anys, aquesta situació s’ha vist agreujada amb l’aprovació de diverses normatives orientades a protegir llars considerades vulnerables davant dels desnonaments. Tot i que la intenció d’aquestes mesures és evitar situacions d’exclusió social, la seva aplicació pràctica ha generat efectes no previstos que han alterat profundament el funcionament del mercat del lloguer.

La normativa coneguda popularment com a "llei antidesnonaments per a persones vulnerables" o "escut social" ha ampliat notablement els supòsits en què es poden suspendre els llançaments judicials. En molts casos, la interpretació de la vulnerabilitat s’ha aplicat de manera molt àmplia, cosa que ha permès paralitzar procediments fins i tot quan existeix un incompliment clar del contracte de lloguer. Situacions com l’existència de menors a la unitat familiar o determinades circumstàncies econòmiques poden activar aquests mecanismes de protecció, cosa que en la pràctica pot allargar durant llargs períodes l’ocupació d’un habitatge sense que el propietari pugui recuperar la seva propietat.

Aquest escenari genera un risc considerable per als propietaris, especialment per als petits estalviadors que constitueixen la base del mercat de lloguer a Catalunya. Davant la possibilitat d’enfrontar-se a llargs processos judicials o a situacions en què no es pugui recuperar l’habitatge durant molt de temps, molts propietaris han optat per endurir els criteris per seleccionar inquilins o, directament, per retirar els seus habitatges del mercat.

Aquesta reacció ha tingut una conseqüència especialment preocupant: precisament aquelles persones que podrien encaixar dins dels supòsits de vulnerabilitat definits per la normativa troben ara més dificultats per accedir a un lloguer. En la pràctica, alguns propietaris eviten llogar a perfils que puguin implicar un major risc jurídic —famílies amb ingressos inestables, determinades situacions familiars o persones amb menor estabilitat laboral— per temor que, en cas d’impagament, el procés de recuperació de l’habitatge quedi bloquejat durant llargs períodes.

El resultat és un efecte pervers. Una normativa dissenyada per protegir els col·lectius més fràgils acaba dificultant el seu accés a l’habitatge, ja que l’augment del risc percebut porta molts propietaris a ser més selectius o a abandonar el mercat del lloguer. Quan això passa, l’oferta disponible es redueix encara més i el problema d’accés a l’habitatge s’agreuja.

La protecció social de les persones vulnerables és una responsabilitat legítima de l’Estat i no pot recaure de manera desproporcionada sobre propietaris particulars que, en molts casos, també són famílies que han invertit els seus estalvis en un habitatge. Perquè el mercat del lloguer funcioni de manera equilibrada, cal recuperar un marc jurídic clar, previsible i capaç de protegir tant els inquilins com els propietaris.

Les nostres propostes:

  • Agilitzar els procediments judicials en casos d’impagament.
  • Establir mecanismes de protecció social que no recaiguin sobre els propietaris particulars.
  • Garantir que les situacions de vulnerabilitat siguin ateses mitjançant polítiques públiques eficaces, com ara habitatge social o ajudes directes al lloguer.
  • Recuperar un marc jurídic clar i equilibrat que protegeixi tant els llogaters com els propietaris i reforci la confiança en el mercat del lloguer.

4- Accés cada vegada més difícil a l’habitatge en propietat

En l’actualitat, l’accés a l’habitatge a Catalunya s’ha convertit en un repte significatiu per a moltes famílies, especialment per a aquelles que intenten adquirir una propietat per primera vegada. El problema no es limita únicament a l’increment dels preus del mercat immobiliari; aquest encariment està condicionat per una combinació de factors estructurals, entre els quals hi ha la càrrega fiscal, diverses taxes, la complexitat dels procediments administratius i un marc regulador que, en molts casos, incrementa els costos, alenteix els processos d’adquisició i fins i tot pot obstaculitzar l’accés efectiu a l’habitatge.

Des del moment en què una empresa promotora adquireix sòl fins que una família formalitza l’escriptura de compravenda, l’habitatge travessa diferents fases sotmeses a diverses figures impositives que es tradueixen en un increment substancial del cost final. A Catalunya, la fiscalitat associada a la transmissió d’habitatge usat se situa entre les més elevades d’Espanya. L’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) parteix d’un tipus del 10% i pot arribar fins al 13% per a immobles de més valor, segons els trams establerts pel preu.

A aquest gravamen s’hi sumen, a més, les despeses habituals vinculades a l’operació —notaria, gestoria i registre— que tampoc no són menors. En conjunt, aquests costos poden representar desenes de milers d’euros addicionals, derivats exclusivament del canvi de titularitat de l’habitatge.

Si l’habitatge és d’obra nova, el comprador ha d’assumir el pagament d’un IVA del 10% juntament amb un 1,5% corresponent a l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (AJD). Aquesta càrrega fiscal combinada, a la qual s’afegeixen les despeses de notaria i registre associades a la formalització de l’escriptura, pot incrementar el cost d’adquisició en més d’un 11% del preu de l’habitatge, fins i tot abans de considerar els costos vinculats al finançament hipotecari.

Això vol dir que, abans de posar tan sols un peu a l’habitatge, una família catalana pot haver pagat un 20% o més del valor de compra en impostos i costos associats, sense comptar les taxes municipals ni els costos que han marcat cada etapa de la construcció. I això en un territori on, a diferència d’altres comunitats amb un ITP més baix, la compra d’habitatge usat per a primera residència difícilment s’allibera d’aquest impost si no es compleixen determinats requisits d’edat i ingressos.

Aquesta mateixa bateria fiscal es multiplica quan el promotor ha hagut d’afrontar impostos i càrregues des de l’adquisició del sòl, passant per taxes urbanístiques, obligacions com la cessió d’aprofitaments i normatives sectorials. Tot això s’incorpora al cost final de l’habitatge, pressionant a l’alça el preu que les famílies han de pagar.

A aquest esquema fiscal cal afegir-hi un altre factor estructural: la dificultat per accedir a sòl disponible, especialment en àrees urbanes consolidades com l’àrea metropolitana de Barcelona. Les restriccions urbanístiques, la manca de recalificacions àgils i la rigidesa de molts plans generals fan que el sòl urbà esdevingui un bé escàs i car. La conseqüència és que cada metre quadrat de nova habitatge té un punt de partida ja elevat en termes de cost, i aquest cost acaba traslladant-se al comprador.

No ajuda, i de fet agreuja el problema, l’excessiva burocràcia que acompanya cada projecte de construcció. Obtenir una llicència urbanística o una autorització per a una promoció en moltes ciutats pot allargar-se durant anys. No és estrany que una simple modificació de projecte o una sol·licitud de llicència bàsica quedi encallada en tràmits interminables, amb retards que encareixen les inversions i dissuadeixen molts promotors d’iniciar nous desenvolupaments.

Un exemple cridaner a Catalunya és l’anomenada reserva obligatòria del 30% a Barcelona, que exigeix als promotors destinar un percentatge significatiu dels nous habitatges a ús social o protegit. Tot i que la finalitat és legítima —augmentar el parc d’habitatge assequible—, la seva aplicació pràctica ha tingut un impacte paradoxal: moltes promocions han esdevingut inviables econòmicament, fet que ha provocat una caiguda de la construcció d’habitatge nou a la ciutat. El que hauria d’haver generat més habitatge protegit acaba generant menys oferta global, amb promotors optant per construir fora del municipi o reduir l’escala dels seus projectes davant la manca de viabilitat.

El conjunt d’aquests factors —càrrega fiscal elevada, dificultats per trobar sòl, excessiva regulació i burocràcia, i normes que, tot i benintencionades, acaben dissuadint la construcció— ha creat un escenari en què l’accés a l’habitatge en propietat esdevé cada vegada més inaccessible. Famílies que estalvien durant anys per poder reunir el 20% d’entrada no només han de preocupar-se per pagar la hipoteca, sinó també per reunir un altre 10-15% addicional en impostos i costos associats a la compra, sense garanties que l’accés al mercat millori amb el temps.

Si realment es vol facilitar l’accés a l’habitatge, serà imprescindible revisar les barreres fiscals, reguladores i administratives que avui encareixen i dificulten tant construir com accedir a un habitatge, ja sigui en propietat o en lloguer. En cas contrari, per a cada vegada més famílies tenir una llar deixarà de ser un projecte assolible.

Les nostres propostes:

Un veritable escut social en matèria d’habitatge no es pot construir traslladant la responsabilitat de l’article 47 de la CE als propietaris ni debilitant el dret a la propietat per intentar resoldre un problema estructural. Garantir l’accés a un habitatge digne és una obligació dels poders públics. Correspon a l’Estat i a les administracions —inclosa la Generalitat— assumir plenament les seves competències en lloc de traslladar aquesta càrrega als ciutadans.

Si realment es vol facilitar l’accés a l’habitatge, és imprescindible actuar sobre els factors que avui el dificulten: reduir la càrrega fiscal associada a la compra, especialment en el cas de la primera residència, que hauria de comptar amb importants exempcions fiscals o fins i tot quedar alliberada de determinats impostos. També és necessari revisar les càrregues fiscals acumulades, simplificar els procediments administratius que frenen la construcció de nous habitatges i garantir un marc de seguretat jurídica clar i estable.

De la mateixa manera, resulta fonamental desbloquejar sòl disponible per al desenvolupament residencial, reduir la burocràcia urbanística i revisar aquelles regulacions que, tot i benintencionades, acaben desincentivant la construcció de nova habitatge. Paral·lelament, és imprescindible reforçar el parc d’habitatge de protecció social destinat a les persones en situació de major vulnerabilitat.

Només augmentant l’oferta d’habitatge i eliminant les barreres que avui dificulten construir i accedir a la propietat serà possible garantir que el dret a un habitatge digne i el dret a la propietat convisquin amb equilibri. Aquest és el camí per reduir la confrontació social i permetre que més veïns —especialment les noves generacions— puguin accedir realment a una llar.

5- La necessitat de més habitatge públic gestionat amb criteris de justícia i rotació

L’accés a l’habitatge assequible no es pot garantir amb polítiques que topen preus, paralitzen desnonaments o regulen la construcció privada. A Catalunya és imprescindible reforçar la creació d’habitatge públic de qualitat, gestionat de manera eficient i orientat a qui més ho necessita. Tanmateix, perquè aquest instrument funcioni realment, no n’hi ha prou amb construir més pisos; cal establir regles clares que evitin que es converteixin en un recurs estancat o que s’utilitzin com un privilegi perpetu.

En primer lloc, l’habitatge públic no es pot vendre ni convertir-se en propietat privada a llarg termini, ja que això dilueix la seva funció social. S’ha de garantir com un recurs per a aquells que no disposen d’alternatives en moments puntuals de les seves vides. Cal un sistema de revisions periòdiques per avaluar la situació del beneficiari i, si la seva situació econòmica o social ha millorat prou com per poder accedir al mercat privat, ha d’alliberar l’habitatge i deixar-lo disponible per a algú que el necessiti més. D’aquesta manera s’evita l’ocupació de recursos limitats per part de persones que ja no els requereixen, assegurant que l’habitatge públic compleixi la seva funció social de manera dinàmica i eficient.

Un altre element clau és el criteri d’assignació d’aquests habitatges. No n’hi ha prou amb un sistema de sol·licitud oberta; cal prioritzar aquells que tenen més arrelament a la zona. Per exemple, atorgar més punts a qui porta anys empadronat al municipi garanteix que les famílies amb vincles locals i comunitaris no es vegin desplaçades, evitant el desarrelament social i reforçant la cohesió territorial. Aquest sistema de punts permet gestionar la demanda creixent de manera justa i transparent, assegurant que aquells que més necessiten l’habitatge públic i tenen vincles sòlids amb la comunitat hi puguin accedir.

Implementar aquest enfocament requereix, per tant, un doble compromís: ampliar significativament el parc d’habitatge públic i establir un sistema de gestió basat en revisions periòdiques de la situació socioeconòmica del beneficiari i criteris d’arrelament. D’aquesta manera, s’aconsegueix un recurs social veritablement just i útil, que evita l’estancament i arriba a les persones que realment el necessiten.

Les nostres propostes

La Generalitat hauria de comprometre’s a augmentar de manera sostinguda la creació d’habitatge públic, assegurant que cap d’aquests habitatges pugui vendre’s a curt termini i que es mantingui un sistema de revisió cada cinc anys per avaluar la necessitat del beneficiari. Qui millori la seva situació econòmica ha de cedir el pis a qui el necessiti més. L’assignació s’ha de fer mitjançant un sistema de punts que prioritzi l’arrelament local, donant preferència a aquells que porten més anys empadronats a la zona, reforçant la cohesió social i evitant el desarrelament. Aquest model combina eficàcia, justícia i dinamisme, convertint l’habitatge públic en una eina real d’accés a l’habitatge per a qui més ho necessita.

Conclusió:

La situació de l’habitatge a Catalunya evidencia que les bones intencions no són suficients. Regular els preus del lloguer, retardar els desnonaments o imposar obligacions d’habitatge protegit sense atendre el context econòmic i jurídic genera efectes contraproduents: menys oferta, preus elevats, inseguretat per a propietaris i llogaters i dificultats creixents per accedir a la propietat.

La solució requereix un canvi d’enfocament: no més regulacions que ofeguen el mercat, sinó un marc estable que combini incentius, seguretat jurídica i reducció de la pressió fiscal. És imprescindible facilitar la construcció d’habitatge, agilitzar les llicències, desbloquejar sòl disponible i simplificar la burocràcia, perquè l’oferta augmenti de manera sostinguda i els preus reflecteixin la realitat del mercat.

Al mateix temps, l’habitatge públic s’ha de reforçar com un recurs social dinàmic: el seu accés ha de prioritzar qui més ho necessita, mitjançant un sistema de revisió periòdica i criteris d’arrelament local, evitant que pisos limitats quedin ocupats per persones que ja poden accedir al mercat privat. D’aquesta manera, es garanteix que l’habitatge públic compleixi la seva funció social de manera eficient i justa.

Garantir l’accés a l’habitatge no és només una qüestió de drets: és també una qüestió de política assenyada, de respecte als propietaris i d’equilibri entre necessitats socials i sostenibilitat del mercat. Només un enfocament integral, basat en més oferta, seguretat jurídica i criteris de justícia, permetrà que les famílies puguin viure amb dignitat, invertir amb confiança i accedir a un habitatge propi sense dependre de polítiques que, en la pràctica, dificulten la vida quotidiana.